깡통전세 감별기를 이용해서 전세가율 확인하는 방법, 전세 계약 전 확인해야 할 것

일명 빌라왕 사건 이후 전세보증금에 대한 불안감은 점점 커지고 있는 추세입니다.
임차인들은 이러한 불안감 때문에 월세를 선택하기도 하지만 월세는 매월 나가는 비용에 대한 부담이 클 뿐만 아니라 전세든 월세든 안전하고 걱정 없이 살 수 있는 집을 찾는 것이 중요할 것이라고 생각됩니다.
요즘 많이 언급되고 있는 깡통전세란 무엇인지, 그리고 깡통전세감별기에서 전세가율을 확인하는 방법 등에 대해 알아보겠습니다.

 

깡통전세

전세라는 제도는 우리나라에만 있는 제도로 집을 임대해 거주하는 조건으로 큰돈을 집주인에게 맡기고 계약이 종료되면 다시 돌려받는 제도입니다. 임차인들에게 전세 보증금은 전재산에 가까울 정도의 큰돈인 경우가 많아 전세금을 되돌려 받지 못한다면 다음 거주 시에 필요한 돈이 없어지는 셈이 되기 때문에 큰 문제가 됩니다.
매매가보다 전세가가 더 높은 경우, 또는 전세가가 매매가와 차이가 많이 나지 않는 경우를 깡통 전세라고 하는데 보통 전세금과 주택담보대출 금액을 합친 금액이 매매가의 70% 넘으면 깡통전세라고 보고 있습니다.
이러한 경우 경매 등으로 집이 넘어가거나 임대인이 전세금을 반환해주지 못하는 등의 상황이 발생할 수 있는데 전세가가 높을 때 계약을 하였지만 부동산시장의 침체 등으로 인해 매매금액이 하락하여 역전세가 일어나는 경우나 시세가 얼마인지 파악하기 힘든 신축 빌라 등에서 일어나는 경우가 많습니다.

깡통전세 감별기

전세 사기와 깡통전세로 인한 피해가 계속 늘어나면서 mbc 취재팀에서 빌라왕 사건을 조사하면서 만든 것으로 2022년 전국의 모든 아파트와 다세대주택(단독, 다가구주택, 오피스텔제외)의 매매와 전세 실거래가에 대한 자료를 전수조사하여 평균 전세가율을 산출하였고 이에 따른 정보를 제공합니다. 국토교통부의 실거래가 데이터를 기반으로 하여 분석한 자료로 이사를 하려고 봐둔 집이 있거나 전세를 구할 일이 있을 때 깡통전세 위험도가 있는 곳인지 미리 확인할 수 있습니다.

2022년 평균 전세가율 100프로 이상 깡통전세 리스트 

지난 2022년 전세가가 평균 매매가보다 높은 단지수는 전국 총 5,996곳으로 전국 공동주택 단지의 9.3%에 해당하는 비율입니다. 이는 10단지 중 1개 꼴로 꽤 많은 편이며 이중 인천이 가장 많고 경기도, 경상북도, 서울, 전라남도 순입니다.

전국 주택 중 전세가율 80% 이상 비율지역 top 10

평균 전세가가 80% 이상인 주의 단계의 단지수는 총 38%에 육박하며 전국에 약 2만 4천 여개입니다.

전국 시. 도별 아파트 평균 전세가율 변화

전국의 아파트 매매가는 2021년과 2022년 10% 정도 하락하였으나 오히려 임대가격은 상승하여 임차인이 전세계약이 만료되었을 때 보증금을 회수하기 어려워질 가능성이 더 커졌습니다.
총 4개 지역(충북(115.3%)과 전북(110.7%), 충남(110.1%), 경북(109.3%))의 아파트 평균 전세가율이 100프로를 넘겼고 세종과 서울, 경기, 인천, 부산을 제외한 12개 지역의 전세가율은 80%를 넘어 깡통전세가 우려됩니다.

전국 시. 도별 주택 평균 전세가율 변화

전국 전체 주택의 전세가율 역시 지난 2021년 75.8%에서 2022년 90.6%로 매우 크게 증가하였고 세종을 제외한 모든 지역이 상승하였습니다. 인천, 충북, 충남, 전북, 전남, 경북, 경남은 전세가율이 80%를 넘어섰습니다.

   

전국 깡통전세 감별기 사용법

검색창에 지역을 선택한 후 도로명 주소나 단지 이름을 입력하면 2022년 평균매매가와 평균 전세가, 전세가율을 볼 수 있습니다.

 

검색된 해당 주택의 경우 매매가는 26억 원대, 평균 전세가는 7억 원대로 전세가율은 약 30% 정도입니다. 이는 깡통전세가 될 위험에서 어느 정도 안전한 편으로 보입니다. 그러나 실제로 계약을 할 때는 해당 주택의 대출, 권리관계 등을 반드시 확인해야 합니다.

검색한 주택의 전세가가 매매가를 넘으면 사진처럼 붉은색으로 위험 지역임을 알려줍니다.
위와 같은 방법으로 본인이 이사하고자 하는 곳이나 전세를 구할 때 관심 있었던 단지 등을 검색하여 편리하게 알아볼 수 있으며 이 외에도 다른 여러 가지 다양한 정보가 나와있어 많은 도움이 될 것입니다. 

그러나 아쉬운 점은 신고된 거래가격을 기준으로 자료를 제공하기 때문에 거래가 없었던 곳은 자료가 제공되지 않는다는 점과 아파트만 확인이 가능하고 단독 주택과 다가구, 오피스텔은 제공되지 않아 확인할 수 없다는 것입니다.

 
따라서 해당 사이트에서 여러 가지 도움을 받을 수 있겠지만 전적으로 해당 사이트만 믿고 의지하기보다는 참고용으로 보는 것이 좋을 것 같습니다.

깡통전세 감별기 사이트에서 전세가율 알아보기  

전세사기 예방법

1. 등기부등본 확인

주민센터를 방문하거나 무인발급기를 통해 누구나 등기부등본을 발급받을 수 있고 인터넷으로도 확인할 수 있습니다.
전세로 입주할 주택에 대해 담보로 대출이 있는지, 가압류나 가처분 등의 제한물권이 설정되었는지를 확인해 본 후 만약 문제가 있는 경우 해당 주택의 계약은 피해야 합니다.

2. 전세가율 확인

아파트의 경우 전세가율이 80%가 넘어가면 전세기간이 만료되었을 때 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 생길 수 있어 좀 더 신중한 판단이 필요합니다.
또한 신축빌라인 경우에는 시세를 정확하게 알 수 없으므로 직접 주변의 여러 빌라를 직접 둘러본 후 대략적인 시세를 파악하여야 하며 계약하려는 곳이 주변의 시세와 심하게 차이가 나는 경우에는 피하는 것이 좋습니다. 시세를 집에서 인터넷으로만 파악하는 것보다는 직접 발품을 팔면서 시세를 확인하는 것이 좋습니다.

3. 전세보증보험 가입

전세보증보험에 가입이 되지 않는 주택은 피하는 것이 좋습니다.

 
전국깡통전세 감별기를 통해 전세가율을 확인하는 방법과 전세사기를 피하기 위해 확인해보아야 하는 것 등에 대해 알아보았습니다.